Prazo de garantia nos imóveis destinados a longa duração

Determina o nº 1 do artigo 1225º do Código Civil o seguinte: “[s]e a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.”Por seu lado, o nº 2 do supra dispositivo normativo estabelece que “A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.”

Ou seja, existe um prazo legal de garantia, de 5 anos, que poderá, eventualmente, ser superior, no caso das partes assim o acordem, durante o qual o empreiteiro responde pelos danos causados ao dono da obra e/ou terceiro adquirente, desde que estes sejam resultantes de vício do solo ou da construção, de modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ou caso apresentar defeitos.

O prazo de 5 anos começa a decorrer aquando da entrega do imóvel e sua aceitação, que geralmente, corresponde com a data de aquisição de imóvel pelo adquirente. No caso das partes comuns dos prédios constituídos em propriedade horizontal, esse prazo começa a contar desde a data da realização da primeira assembleia de condóminos, ou seja, a partir da qual se constitui a entidade que pode exercer o direito de denúncia desses defeitos – o Condomínio.

Atento ao exposto, para que, de forma legal e eficaz se possa accionar a garantia do imóvel, importa que, no prazo de garantia de 5 anos, se conheça do vício de construção, e se concretize a denúncia no prazo de um ano.

Após a denúncia, não tendo sido os defeitos eliminados, voluntariamente pelo empreiteiro, o condomínio poderá intentar a competente acção para o compelir à eliminação/reparação dos defeitos encontrados.